Wer trägt die Betreiberverantwortung?

Eigentum und Besitz verpflichten – das gilt auch für Gebäude. Dennoch sehen viele in der Immobilienbranche die Betreiberverantwortung nicht als ihr Kerngeschäft an. Das kann schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen haben, daher gilt: Lieber gleich klare Verhältnisse schaffen, als später einen Rechtsstreit und hohe Kosten riskieren.

Leider beschäftigen sich viele erst mit dem Thema Betreiberverantwortung, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist: Beispielsweise, wenn Mitarbeitende in einen nicht ausreichend gesicherten Wartungsschacht fallen. Wer ist nun für das Malheur verantwortlich?

Grundsätzlich hat besondere Betreiberpflichten, wer:

• ein Grundstück mit einem Gebäude im Eigentum hat,
• Gebäude mit gebäudetechnischen Anlagen betreibt,
• Arbeitnehmende beschäftigt, also Arbeitgebende
• Arbeitsplätze und/oder Arbeitsmittel, einschließlich überwachungsbedürftiger Anlagen, bereitstellt.

Entscheidungsmacht bedeutet Verantwortung

In der Praxis heißt das: Betreiber können nicht nur Eigentümer*innen einer Immobilie oder technischen Anlage sein, sondern beispielsweise auch die Mieter*innen oder die Pächter*innen. Entscheidend für die Betreiberverantwortung ist, wer Einfluss auf Entscheidungen über die Sicherheit von Anlagen hat. Maßgeblich ist hier die Möglichkeit der Aufgabenerfüllung nach Qualifikation, Befugnis und Verfügbarkeit erforderlicher Mittel, etwa Budgets. Kurz gesagt: Wer zahlt, schafft etwas an – und wer etwas anschafft, der haftet.

Und Ursachen für die Betreiberhaftung gibt es eine ganze Menge: Aus dem Betrieb von baulichen Anlagen können Gefahren oder Nachteile für Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder sonstige Rechte von Personen und für die Umwelt entstehen. Das Thema ist dementsprechend komplex. Es gilt hier hunderte Gesetze, Verordnungen, Normen und Richtlinien einzuhalten: von der Anzahl und Art der anzubringenden Feuerlöscher über Emissionsrichtlinien bei der Heizung bis zur fachgerechten Absicherung bei Wartungsarbeiten. Dazu gehört eine Vielzahl an Wartungs- und Prüfpflichten. Wer als Betreiber*in eine dieser Regeln missachtet, muss natürlich auch für die entstehenden Umwelt-, Sach- oder Personenschäden geradestehen.

Klare Verhältnisse schaffen

Die Betreiberverantwortung ist grundsätzlich nicht teilbar. Es gibt also immer genau jemanden, der sie übernimmt – und dann auch dafür haftet. Wer das genau ist, sollte man tunlichst nicht erst nach einem bereits eingetretenen Schaden ermitteln.

Daher mein Rat: Vertraglich klar regeln, wem im laufenden Betrieb, welche Verantwortung übertragen wird. Das ist in der Praxis leichter gesagt als getan, denn wie bereits erwähnt: Der Katalog einzuhaltender Vorgaben ist ausgesprochen umfangreich. Hinzu kommt die „Betreiberverantwortung 2.0“, die auch noch ESG- und Nachhaltigkeitsaspekte umfasst.

Gebäudemanagement Profis einbeziehen

Wer im Bereich Immobilieneigentum, -betrieb, -dienstleistungen tätig ist oder Arbeitgeber*in ist, sollte sich frühzeitig mit dem Thema Betreiberverantwortung beschäftigen. Wegen der ausgesprochen komplexen Vorschriften- und Rechtslage lohnt es sich, gerade in diesem wichtigen Bereich ein professionelles Unternehmen mit Gebäudemanagement Know-how zur Unterstützung mit ins Boot zu holen, und das schon möglichst früh im Projektverlauf.

Wir von SAUTER haben im Bereich Facility Management spezialisierte Mitarbeitende, die sich mit der Betreiberverantwortung ganz genau auskennen und sich kontinuierlich weiterbilden. Bereits während der Ausschreibung hinzugezogen, schaffen sie klare Verhältnisse. Im Zuge von Gefährdungsbeurteilungen wird herausgearbeitet, was im Objekt zu beachten ist. Somit kann für alle Projektbeteiligten transparent bewertet werden, wie umfangreich der Aufwand im Betrieb ist und wo mögliche Risiken lauern. Hier sind eindeutige, vertragliche Vereinbarungen ebenso wichtig wie Transparenz und Kommunikation.

Oliver Maturek, Niederlassungsleiter Hamburg FM-Bereich, SAUTER Deutschland